Sell 不動産ご売却の流れ
不動産ご売却までの6ステップ
01
売却相談・条件整理
まずは、売主様の希望条件を整理します。そこから諸費用を把握し、おおよその資金計画を一緒に立てていきます。
02
売却不動産の事前調査
売却する不動産について事前調査を行います。調査結果をもとに、ご要望に沿った最適な価格と販売方法をご提案いたします。
03
媒介契約の締結
不動産の売却をお任せいただくために必要な契約を締結いたします。
04
売却活動〜購入申込み
購入希望者を探すための売却活動の準備をいたします。内覧の事前準備や、購入希望者のご案内、多くの購入希望者に不動産の情報を伝えるための活動を行います。
05
売買契約
売主様・買主様の合意のもと、売買契約に必要な書類等準備します。売買契約の流れとその内容を理解してから、手続きを進めます。
06
残代金受領と引渡し
最終代金を受領し、売買契約時に定めた状態で物件の引渡しを行います。
FLOW ご売却の流れ
01売却相談・条件整理
希望条件のヒアリング
お客様のスケジュールや事情、ライフスタイルに沿った売却のために希望条件を整理し、諸費用を計算して計画を立てていきます。分からないことはなんでもご相談ください！
整理する希望条件の例
売却の目的
- 買い替え
- 相続など
- 資産整理
- その他の理由（転勤・移住など）
売却方法
- 売却までの期間を重視したい
- 売却価格を重視したい
- 近隣に知られないようにしたい
引き渡す時期
- 可能な限り早く売りたい
- 期日が迫っている
- 特に決まっていない
売却する価格
- 希望する金額がある
- 具体的な金額がイメージできない
- 現状借り入れている金額
売却にかかる諸費用と手取り金額の目安を出す
不動産売却には「諸費用」がかかります。売買金額から諸費用を引いたものがお客様の「手取り金額」となります。
売買金額
諸費用
手取り金額
諸費用の例
| 経費（仲介手数料） | 売買価格の3%＋6万円に消費税を上乗せしたもの ※売買価格が400万円を超える場合 |
|---|---|
| 税金（所得税・住民税） | 不動産を売却した際「譲渡益」が出る場合に課税されます。税率は短期または長期所有によって異なります。 |
| 登記関係費用 | 抵当権の抹消登記費用や司法書士への報酬などです。 |
| 測量費用（土地・戸建ての場合） | 境界標の有無や敷地面積などにより費用が異なります。 |
| 契約時の印紙代 | 売買の価格によって異なります。 |
| 引っ越し・解体費用 | 引っ越し費用は荷物の量や移動する距離によって、解体費用は建物面積などによってそれぞれ異なります。 ※解体費用は取引条件によって必要となる場合があります。 |
02売却不動産の事前調査
売却する不動産の事前調査
当社の地域担当スタッフが周辺環境や法令による制限などを調査し、適正な価格査定をいたします。
※ご自宅のローン残額を改めて確認しておきましょう。
| 調査項目 | 調査先 | 内容 |
|---|---|---|
| 権利関係 | 法務局 | 所有権、抵当権※1、賃借権、地上権、地役権等に関する調査 |
| 法令上の制限など | 役所 | 建築基準法、都市計画法等に関する調査（建築確認、道路、都市計画等） |
| 利用可能な設備 | 下水道局 | 上・下水道の前面道路および敷地内配管の調査 |
| ガス会社 | ガスの前面道路配管等に関する調査 | |
| 電力会社 | 電力の状況等の調査 | |
| 管理状況の調査※2 （マンションの場合） | 管理会社・ 管理組合 | 管理形態、管理方式、管理費・修繕積立金の変更、建物修繕、管理規約・使用細則等 |
- ※1：抵当権が設定されている場合は、借入金残高により、ご返済の可否を確認します。
- ※2：調査の際には売主様のご協力が必要です。委任状等の手続きが必要な場合がございます。
販売価格の判断と販売方法のご提案
「確実な売却」を実現するために、売却物件の他にもあらゆる角度から経験豊かなスタッフが「適切な販売価格」をご提案いたします。
調査内容
| 物件調査結果 | 物件の長所・セールスポイントなど |
|---|---|
| エリア上の特性 | 競合する物件の有無、エリア平均の価格帯、エリア内家族数など |
| 不動産市場の動向 | 物件需給のバランス、価格・売買成約の動向など |
| 経済的な動向 | 社会景気・地価・金利等の動向、新築物件の販売傾向など |
物件評価の方法
原価法・取引事例から比較・収益還元法など
売出価格を算出・ご提案宣伝広告費等無料
売却される物件の近隣の取引事例・売出し事例および市況の動向を考慮し、多彩な販売方法から売主様のご要望に沿った最適な販売方法をご提案いたします。
03媒介契約の締結
媒介契約の締結
正式に売却活動を依頼していただくために、売主さまと契約を締結することが必要になります。
媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があり、それぞれに異なる特徴があるのでご注意ください。
専属専任・専任媒介契約と一般媒介契約の違いとは？
専属専任・専任媒介契約
お客様の「窓口」はきぼう不動産のみとなり、当社が売却活動や状況などをお客様にご報告・実施します。
一般媒介契約※
お客様ご自身が、きぼう不動産以外にも複数の会社とそれぞれ販売契約を結びます。
各社への連絡はお客様自身で行います。
※一般媒介契約には、他に依頼した会社名を明らかにする「明示型」と、明らかにしない「非明示型」の2種類ある。
売主様の対応
| 複数業者との媒介契約 | |
|---|---|
| 専属専任媒介契約 | × |
| 専任媒介契約 | × |
| 一般媒介契約 | ○ |
一般媒介契約以外は依頼した会社以外に売却依頼することができません
| 依頼者が自ら探した相手との直接取引 | |
|---|---|
| 専属専任媒介契約 | × |
| 専任媒介契約 | ◯ |
| 一般媒介契約 | ○ |
専属専任媒介契約の場合のみ、お客様が自ら探した相手との直接取引ができません
不動産会社の対応
| 指定流通機構への登録義務 | |
|---|---|
| 専属専任媒介契約 | 5営業日以内に登録 |
| 専任媒介契約 | 7営業日以内に登録 |
| 一般媒介契約 | 登録義務なし |
一般媒介契約以外はお客様の物件情報を指定流通機構に登録する義務があります
| 媒介業務報告義務 | |
|---|---|
| 専属専任媒介契約 | 1週間に1度以上 |
| 専任媒介契約 | 2週間に1度以上 |
| 一般媒介契約 | 報告義務なし |
一般媒介契約以外は依頼を受けた不動産会社による業務内容について文書またはメールでので報告する義務があります
媒介業務報告について
媒介契約締結後、販売活動内容や当社HPのアクセス数や物件へのお問い合わせ状況などを定期的にご報告いたします。物件を内見された方の反応なども踏まえた上で、購入希望者を見つけるためのアドバイスもさせていただきます。
媒介契約の業務内容とは？
- 物件の調査
- 媒介契約締結、書面交付
- 媒介契約の経過報告
- 購入希望者のご紹介
- 購入希望者との交渉
- 売買契約の締結、書面交付
- 売買金額の決済、引き渡し
媒介契約の締結を
代理人の方が行う場合は？
- お客様御本人の実印、印鑑証明書
- 委任状
上記が必要となります。（共有名義の場合も）あらかじめ当社スタッフまでその旨をお知らせください。
物件状況等報告書・設備表の記入
後々のトラブルにならないように物件状況等報告書・設備表は正確に記載しましょう。
物件状況等報告書
売却する物件の建物・土地・周辺環境等について売主様が知っている事柄を買主様にお伝えするための資料です
- 雨漏り
- 境界について
- シロアリの害
- マンション管理に関する事項等
- 給排水管、排水桝の故障 など
設備表
売却する物件の設備の有無や状況、どのような状態で買主様に引き渡すかをお伝えするための資料です。
- 給湯関係
- 空調関係
- 水廻り関係
- その他設備等 など
04売却活動〜購入申込み
売却活動
弊社では宣伝広告費の大部分を無料にしているので諸費用をセーブすることができます。お客様の⼿元に残る⾦額が少しでも多くなるようにしっかりサポートしていきます。
売却活動の内容
無料
購入検討者へ物件をご紹介
当社に不動産物件の購入をご相談いただいている方へ情報をお知らせします。
無料
不動産サイトへの掲載
上記が必要となります。（共有名義の場合も）あらかじめ当社スタッフまでその旨をお知らせください。
無料
購入検討不動産会社へのご紹介
購入意欲が個人よりも高い、購入を検討している不動産会社へ物件を紹介します。
各種広告媒体による情報拡散
ネットの他にもさまざまな広告媒体へ向けてお客様の物件をご紹介いたします。
売却活動を他者に知られたくない方へ
当社では、お客様の物件が特定されるような売却活動、情報拡散は一切行っておりませんのでご安心ください。
内覧の事前準備
事前準備
1. 日程調整と手配
見学希望日は週末が多いので、予定がある場合は事前に営業担当者に伝え、日程調整や手配等は事前に進めましょう。
- 週末に予定が発生する場合は、事前に担当者へ伝えておく
- 空き家の場合、電気が使えるように手配をしておく
2. 家の掃除（内覧時によく見られる場所を事前に確認）
購入希望者が内覧時によく見る場所は4つ。第一印象を良くするため、掃除や整理整頓を事前に行いましょう。
玄関・エントランス
- 来客用スリッパを複数用意（4足以上）
- こまめに消臭・換気
- 土埃などの掃除
室内
- 不要なものを処分
- 整理整頓
- 消臭・換気
- 掃除
キッチン
- 不要なキッチン用品の処分や片付け
- 水滴、水垢を取る
- コンロの油汚れ、調理くず等の掃除
- 換気扇やレンジフードの掃除
- こまめに換気
トイレ・洗面所・バスルーム
- 整理整頓
- 鏡のくもりや汚れの掃除
- 水滴、水垢を取る
- こまめに換気
庭・バルコニー
- 雑草の除去
- ゴミなどの掃除
内覧当日の準備
気持ちよく見学してもらえるように準備をしましょう。下記は良い印象を与えるか悪い印象与えるか重要な項目です。
玄関・エントランス
- 靴は下駄箱へ
- 来客用スリッパのチェック（4足以上）
- 消臭・換気
- ホコリなどのチェック
室内
- カーテン・ブラインドを開ける
- 全ての部屋の照明をつける
- 温を適温に
- 全室換気
- ホコリなどのチェック
水まわり
- 水滴がないかチェック
- コンロの油汚れ、調理くず等の掃除
- ゴミや髪の毛が落ちていないか確認
- 換気
売却成功のアドバイス
- 営業担当者と打ち合わせを綿密に行い、物件に関することを営業担当者にしっかり理解してもらいましょう。
- 見学当日、晴れていても室内の照明は全てつけておきましょう。
- 見学当日の立ち合いは、見学者が落ち着いて見られるよう少人数で対応しましょう。
- 後々のトラブルを避けるため、購入希望者と直接交渉などは控えましょう。
- 「売りたい」気持ちが強く出過ぎないように、営業担当者が答えられないことに対して補足する感覚が望ましいです。
- 物件の説明に必要のない話（プライベートな質問はNG）はなるべく避けましょう。
- ※その他、細かなポイントまで専門のスタッフがアドバイスいたします。お気軽にご相談ください。
売却中の経過報告
売主様の売却不動産の売却活動状況を密に共有し、その都度売却方法について見直し等が出来るため、効率的な売却活動へとつながります。お問い合わせやご案内状況、また見学された方の反応等報告書に記載の上、定期的にご報告いたします。
売却活動のご報告内容
- 販売活動報告
- HPのアクセス数
- 近隣の競合不動産の動向
- 販売提案
| 報告回数 | |
|---|---|
| 専属専任媒介契約 | 1週間に1度以上 |
| 専任媒介契約 | 2週間に1度以上 |
| 一般媒介契約 | 報告義務なし |
一般媒介契約以外は依頼を受けた不動産会社による業務内容について文書またはメールでので報告する義務があります。
購入申込み・契約条件の調整
購入希望のお客様から「購入申込み」があった際に、購入希望金額だけではなく取引の安全性などをプロの立場からご説明し、条件等の調整を行います。
購入申込書に記載されている契約条件
| 購入価格 | 売出価格を前提に買主様の資金計画に基づいた希望価格が記載されています。 |
|---|---|
| 支払条件 | 【手付金】売買契約締結時に受領します。 【内金】手付金の金額や引渡しまでの期間により設定されることがあります。 【残代金】売買価格 −（手付金＋内金）です。 |
| スケジュール | 【契約日】買主様の契約締結希望日が記載されています。 【決済日】買主様の売買代金のお支払い可能な期日が記載されています。金銭の授受、所有権の移転等を行うため、一般的には法務局・金融機関が稼働している平日の午前中に設定されます。 【引渡し日】原則、決済日と同日に設定されますが、売主様が買い替えの場合等は一週間程度の引渡し猶予期間を設ける場合があります。 |
| 融資の利用予定 | 融資利用の有無と予定金額が記載されています。 |
| その他の条件 | 売買契約締結に際し、買主様の希望される条件があれば記載されています。（解除項目、停止条件等の確認） |
契約内容の調整
| 条件を承諾する場合 | 購入希望者にお伝えし、契約日時の設定を含めご契約の準備に進めさせていただきます。 |
|---|---|
| 承諾できない場合 | 購入希望者にその旨をお伝えし、再度条件の調整をさせていただきます。 |
条件交渉の注意点
調整の回数が多いと交渉がうまくいかなくなる場合があります。営業担当者とよくご相談ください。
05売買契約
契約前の準備
準備するもの
| 金銭等 |
|
|---|---|
| 契約締結時 |
|
| 代理人が契約を行う場合 |
|
物件状況等報告書、設備表の再確認
媒介契約締結時に作成した内容との相違点の有無をご確認のうえ、最新の状況を各書類にご記入ください。この時、作成する書類が売買契約書の一部となります。
売買契約の手続きの流れを確認する
売買契約の手続きの流れ
1. 重要事項説明書の読み合わせ
売買契約に先立ち、取引に関わる重要な事項を宅地建物取引士が買主様に対して説明し、書面を交付します。必ず内容をご理解ください。
2. 売買契約
重要事項説明の後に「売買契約書」「物件状況等報告書」「設備表」の読み合わせを行います。契約内容や不動産の現況、設備の有無および不具合の有無をご確認ください。
※特約が付記されている場合は、解除条項が含まれることがありますので、内容をよくご理解ください。
3. 署名・捺印、手付金の受領
すべての書類に署名・捺印を行い、買主様より手付金を受領します。
手付金確認後、売主様より買主様へ手付金受領書をお渡しいただきます。
4. 売買契約の締結完了
当日のお手続きは終了です。
買主様より再度内覧のご希望があるか事前に確認しましょう。
売買契約後の手続きへ
売買契約後の手続き
売買契約後
| 既存住宅ローン完済と 抵当権の抹消 |
売却する物件に「住宅ローンの残債」がある場合、金融機関の抵当権が設定されていることがありますので、抵当権を抹消するための各手続きが必要となります。
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|---|---|
| 測量の手配 |
土地・戸建等の取引の際には必要に応じて測量の手続きが必要になります。これに伴い、費用が発生します。手続き完了までは3ヶ月以上かかる場合がありますので、事前に測量の手配をしましょう。三井のリハウスへご依頼の場合は営業担当者までご相談ください。
|
引渡し1ヶ月前
| 引越し方法の 検討・手配 |
年度末以外でも引越し依頼が混雑するため、引越しができないケースがあります。早め早めの手配を心がけましょう。
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|---|---|
| 引越しの準備 |
全体スケジュールを確認し、使用頻度の少ないものの荷造りは早めに済ませ、引越し後のことも考えながら進めましょう。
|
| 駐車場の解約手続き |
駐車場の解約期限を確認の上、解約手続きを行いましょう。 |
| 学校の転校手続き |
引っ越しが決定したら、速やかに担任の先生に報告し、必要な書類・手続きを行いましょう。公立高校や私立校の場合は、以下を参考にしてください。
|
引渡し2週間前
| 電話の移転・郵便物転送の手配等 |
契約会社へ電話で新旧住所、氏名、引越し月日、移設希望日を連絡します。郵便物の転送は、郵便局へ転居届を提出します。詳しくは、お近くの郵便局までお問い合わせください。
|
|---|---|
| 役所へ転出届を提出 |
転出届を提出後14日以内に、住民登録をしている市区町村役所・支所・出張所等に住民異動届を提出して転出証明書をもらいます。
|
| 電気・ガス・水道会社への届出等 |
領収書・検針表に記載されている管轄の支社・営業所へ電話で新旧住所、氏名、引越し月日、お客様番号を連絡します。転居先の管轄の支社・営業所にも連絡します。現在のガス器具などがそのまま使用できるかを確認します。
|
- ※これらの手続き等は、元居住地域・自治体などによって異なる場合があります。
引越し～引渡し直前
| 引越し当日 |
引越し当日は荷物の搬入・搬出以外にも様々な作業があります。
|
|---|---|
| 引越し後 |
引越し後は、下記の届出や手続きを速やかに行ってください。
|
| 引渡し前確認 |
売主様、買主様の双方が立会いにて、現地の最終確認を行います。家具等がなくなった状態で、買主様に物件とともに付随する設備等を一つ一つ確認し、ご納得いただいた上で引渡しへと進めます。
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06残代金受領と引渡し
売却不動産の最終確認（引渡し前確認）
売主様と買主様の双方で売買契約時に取り交わした「物件状況等報告書」「設備表」の記載通りの状態かお引渡し前に確認します
| 確認項目 |
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|---|
決済時に必要なもの
| 書類等 |
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|---|---|
| 費用 |
|
| 印鑑等 |
|
決済および引渡し
決済および引渡し当日の流れは、「登記申請の手続き」を行い、「残代金受領・固定資産税等の精算」をして「売却不動産の引渡し」となります。
1. 登記申請の書類確認
所有権移転登記等の申請を行います。
登記を代行する司法書士に必要書類を渡し、登記申請を依頼します。
2. 残代金の受領・固定資産税等の精算
売買代金の残代金を受領し、固定資産税や管理費等（マンションの場合）の精算を行います。
3. 関係書類の引渡し
管理規約、パンフレット、付帯設備の保証書・取扱説明書、その他引き継ぐべき書類をまとめて買主様に引渡しします。
4. 鍵の引渡し
買主様に建物に付属するすべての鍵を引渡し、「不動産引渡確認証」にご署名、ご捺印いただきます。
5. 諸費用のお支払
仲介手数料の残額や司法書士への登記にかかる費用等、諸費用をお支払いただきます。
確定申告
決済および引渡し当日の流れは、「登記申請の手続き」を行い、「残代金受領・固定資産税等の精算」をして「売却不動産の引渡し」となります。
主な特例
| 譲渡益が出た場合 |
|
|---|---|
| 譲渡損失が出た場合 |
|
申告時期
| 譲渡益が出た場合譲渡損失が出た場合 |
不動産売却の翌年2月16日～3月15日 |
|---|---|
| 譲渡損失が出た場合 |
申告先
| 譲渡益が出た場合譲渡損失が出た場合 |
住民票登録の住所を管轄とする税務署 |
|---|---|
| 譲渡損失が出た場合 |
申告方法
| 譲渡益が出た場合譲渡損失が出た場合 |
|
|---|---|
| 譲渡損失が出た場合 |